Spesso si incorre nell’errore di ritenere che il momento di trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente avvenga in seguito alla stipula dell’atto e, tuttavia, questa convinzione merita un’importante correzione: la vendita, in quel momento, si sarà perfezionata solo tra le parti, ma non sarà opponibile a terzi sino al momento della sua trascrizione. Ed è proprio nel lasso di tempo che intercorre tra la firma dell’atto e la trascrizione del medesimo - operazione che richiede almeno un paio di giorni di tempo - che i creditori del venditore potrebbero iscrivere o trascrivere sull’immobile gravami opponibili anche all’acquirente stesso. L’acquirente si troverebbe, così, nella grave situazione di aver comprato un immobile ipotecato o pignorato o, ancora, oggetto di sequestro o di domanda giudiziale.
Oggi vi parleremo di uno strumento di tutela importantissimo in sede di compravendita immobiliare: l’istituto del deposito del prezzo. Si tratta, in particolare, della facoltà per l’acquirente o per il venditore di richiedere al Notaio che stipulerà l’atto di vendita il deposito del saldo prezzo su uno specifico conto corrente fino all’avvenuta trascrizione del contratto di compravendita presso i Pubblici Registri Immobiliari.
Questa facoltà, introdotta all’art. 1 comma 142 della Legge annuale per il mercato e la concorrenza n. 124/2017, è un particolare meccanismo di tutela dell’acquirente: quest’ultimo, infatti, è esposto al rischio che tra la data di stipula dell’atto di vendita e la data della sua trascrizione presso la Conservatoria, vengano iscritte o trascritte formalità pregiudizievoli, come ipoteche, pignoramenti, sequestri o domande giudiziali sull’immobile che, fino al momento della trascrizione, risulterà ancora formalmente di proprietà del venditore. Viceversa, ricorrendo al sistema del deposito prezzo presso il conto corrente istituito ad hoc - i cui interessi sono destinati allo Stato – tale somma sarà svincolata ed accreditata a favore del venditore solo dopo l’effettiva trascrizione dell’atto di vendita, ovvero, solo quando l’acquirente sarà divenuto effettivo proprietario dell’immobile, senza correre più alcun rischio.
Il meccanismo del deposito del prezzo mette al riparo, pertanto, l’acquirente da “sorprese” sgradite e inaspettate ma anche il venditore, che avrà la sicurezza di vedersi accreditato il saldo del prezzo solo a trascrizione avvenuta, allorquando la vendita si sarà perfezionata e non vi saranno più rischi di sorta. Il venditore, infatti, potrebbe vedersi citato in giudizio dall’acquirente infuriato! Questo meccanismo di tutela è facoltativo: dovrà quindi essere prescelto in sede di atto di vendita e il venditore non potrà disporre del saldo prezzo nell’immediato e dovrà attendere per l’accredito sino alla trascrizione dell’atto definitivo ma, certamente, avrà evitato i numerosi rischi connessi alla vendita di un immobile gravato. Vi aspettiamo in Agenzia per ogni ulteriore informazione, dubbio o curiosità, a presto!
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