Le pertinenze immobiliari: la comodità e il valore economico di cantine, garage, soffitte.

Appartamento in centro con garage.
Trilocale di charme con antina e autorimessa.
Villetta a schiera con soffitta.

Tre esempi di annunci immobiliari diversi tra loro, accomunati però da un elemento: la pertinenza.
Il Codice Civile, nell’articolo n°817, definisce le pertinenze di un’unità immobiliare, residenziale o non residenziale, come “Le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Sono quindi compresi nelle pertinenze i garage, i posti auto, le cantine, le soffitte e tutti quei locali accessori che non sono parte dell’appartamento in sé ma che migliorano la qualità della vita e completano l’unità immobiliare.

Le pertinenze immobiliari sono regolarmente tassate e seguono un loro regime fiscale; vengono definite dal catasto sulla base delle loro caratteristiche. Le categorie catastali sono tre.
- C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
- C/6: stalle, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro);
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
Il legame che intercorre tra l’immobile e l’appartamento è di tipo economico e funzionale perché tra i due vige il cosiddetto vincolo pertinenziale.
Le proprietà però si possono trovare anche in due contesti differenti e non essere vicini, come spesso succede nel centro delle grandi città.
Ti faccio un esempio concreto: il tuo appartamento si trova in un condominio di Viale Fulvio Testi a Milano; il palazzo non ha box liberi, ti informi e ne acquisti uno in una traversa vicina, mettiamo in Via Aberto Nota.
Anche se condominio e garage non sono prossimi l’uno all’altra, il garage in questione diventa una pertinenza del tuo appartamento.

All’articolo 818 del Codice Civile sono stabilite le regole per la vendita delle pertinenze: in linea generale queste vengono vendute insieme all’immobile principale e diventano quindi parte del contratto immobiliare (nel quale sono specificati tutti gli accessori presenti).
Puoi anche decidere di vendere separatamente l’immobile principale dalla pertinenza: in questo caso le pertinenze sono oggetto di un rapporto giuridico separato.
Non fartene un cruccio: quando vorrai vendere il tuo appartamento prepareremo noi il contratto indicando le pertinenze sulla base di quanto hai deciso di fare e seguendo la normativa prevista.

Secondo la legge, ai fini fiscali e per determinare l’eventuale tassazione, le pertinenze classificate con categoria C/2, C/6 e C/7 rientrano nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale indicata.
Facciamo sempre un esempio concreto: se hai acquistato un appartamento che possiede un garage e una cantina, tutte e due gli accessori rientrano tra le pertinenze e sono quindi soggetti alla normale tassazione.
Nel caso in cui invece l’appartamento abbia una soffitta e due garage, la soffitta e uno dei due garage sono considerate pertinenze, il secondo garage invece è soggetto al pagamento dell’IMU.
All’atto dell’acquisto dovrai decidere quale dei due destinare a pertinenza e quale no.

Sai che le pertinenze sono soggette anche alla TARI?
Garage, cantine e soffitte, anche se non sono allacciati alle utenze, sono considerati dalla normativa come locali che possono essere fonte di produzione di rifiuti e come tali soggetti a tassazione tanto quanto l’appartamento principale.

Una curiosità: secondo la Legge di Bilancio 2021, è possibile richiedere le agevolazioni fiscali del Superbonus al 110% anche per le pertinenze, rispettando quanto previsto dalle normative ed entro i limiti di spesa specificati dall’Agenzia delle Entrate.

Con questo articolo ho voluto portare un po’ di chiarezza dandoti informazioni utili sugli importanti accessori che ci permettono di aumentare lo spazio della casa e migliorare la qualità della vita.
Se ti affidi a noi per l’acquisto o la vendita di un immobile, ti spiegheremo nel dettaglio la normativa di riferimento e indicheremo nel contratto il valore di ogni pertinenza.