Quando un immobile viene considerato di lusso?

Quante volte hai sentito l’espressione “Questo immobile è davvero di lusso”?
Molte, a volte forse anche in modo inappropriato.
Si usa dire quando una villa è molto bella, elegante, ben rifinita, raffinata. Oppure quando noti una casa che ha un arredamento chic, con mobili e accessori costosi.
Per il fisco italiano il termine “di lusso” però è una vera e propria categoria che definisce una tipologia di immobile con caratteristiche ben precise. Scopriamo insieme qualcosa di più sugli immobili di lusso.

Legislazione
La legge che definisce gli immobili di lusso è il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, che “ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26” prende in considerazione tutte le specifiche su questo tema.

La definizione della Cassazione
Con l’Ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021 la Corte di Cassazione ha dato un parere sulla definizione di "beni di lusso" e prende come riferimento “... la superficie utile complessiva che va determinata escludendo dall’ estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta la superficie di balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale, posto macchina”.
Il requisito di utilizzabilità degli ambienti è il parametro che definisce il carattere del lusso di un immobile, a prescindere da quanta superficie sia effettivamente abitabile.

Classificazione
La classificazione come casa di lusso riguarda gli immobili censiti alle categorie catastali A1 (immobili signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico).
Sono abitazioni inserite in aree definite di lusso dagli strumenti urbanistici: puoi verificare il Piano Regolatore Generale del Comune in cui si trova l'immobile per identificare la destinazione dell'area.
Anche la metratura o la cubatura dell’immobile, la grandezza del giardino o la presenza della piscina, dei campi da tennis o di altri beni materiali contribuiscono a definire una villa con tale termine.
Insomma: l’immobile di lusso ha dei comfort esclusivi.

Caratteristiche (fonte: catasto.it)
Vediamo ora insieme alcune delle caratteristiche degli immobili di lusso definite dal catasto:
Superficie abitabile: è superiore a 240mq (esclusi terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine).
Terrazze coperte e balconi: è superiore a 65mq.
Porte d’ingresso agli appartamenti: sono in legno pregiato, massello, lastronato; sono di legno intagliato, scolpito o intarsiato, hanno decorazioni pregiate, sovrapposte.
Pavimenti: sono per più del 50% della superficie complessiva in materiale pregiato o con lavorazioni di pregio.
Pareti: sono per più del 30% composte da materiali pregiati, o rivestite con carte da parati e stoffe di pregio.
Soffitti: sono a cassettoni decorati, con stucchi dipinti a mano.
Piscina: è coperta o scoperta ma in muratura.

I vantaggi di un immobile di lusso
Senza dubbi, il vantaggio principale dell’immobile di lusso è il suo comfort abitativo e la possibilità di usufruire di ampi spazi che in una casa “normale” non abbiamo.
Immagina di avere un giardino che superi i 3000mq, finemente piantumato: diventa come un parco.
Immaginalo anche con una bella piscina che puoi coprire in inverno per poterla sfruttare durante tutto l’anno. Oppure con dei campi da tennis nei quali poter organizzare partite con gli amici.
L’immobile di lusso ha delle finiture interne di pregio: pavimenti, rivestimenti, decorazioni, infissi, porte possono – in alcuni casi – essere di rara bellezza, come accade nelle ville storiche o nei castelli.
Qui a Varese ce ne sono diverse, abbiamo anche scritto un articolo su Villa Toeplitz che trovi qui.
Quando vivi in un immobile di lusso, hai a disposizione minimo 240mq di abitazione e tre bagni: se hai una famiglia numerosa puoi dedicare ad ogni bimbo o bimba una stanza.
Gli svantaggi di un immobile di lusso
L’unico svantaggio riguarda i costi, non solo per l’investimento iniziale, ma anche di gestione e manutenzione: parliamo di situazioni che possono essere prese in considerazioni da persone che vantano un tenore di vita alto e che hanno la possibilità di acquistare una villa di pregio, un palazzo storico, un castello.
L’imposta di registro per l’acquisto di un immobile di lusso come prima casa è pari al 9% (e non al 2%, come avviene per gli immobili delle altre classi).
Inoltre, le classi A1, A8 e A9 non sono esonerate dal pagamento dell’IMU. Non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa.

Avere una bella casa è il sogno di molti: anche a noi piacerebbe vivere un castello, perché no!
Apprezziamo molto quando persone con ottime disponibilità economiche decidono di investire in un immobile di lusso e magari riadattarlo e riqualificarlo per altri scopi.
Pensiamo ad esempio alle famiglie benestanti che decidono di aprire al pubblico una parte della loro proprietà come i parchi o stanze di pregio per dare la possibilità a tutti di visitarli.
Ci sono poi famiglie che usano le loro ville per organizzare eventi culturali o incontri, che adibiscono le loro stanze a biblioteche o a mostre permanenti.
Sono tutti nobili propositi, in tutti i sensi.

Ti suggeriamo di visitare le Ville di Varese e i loro giardini insieme alla tua famiglia e di far sognare le tue bimbe e i tuoi bimbi ad occhi aperti facendoli diventare principesse e principi per un giorno.
Nessuno ti impedisce di fare grandi progetti.